2007年中关村商务市场未来走向研讨会

　 主持人：尊敬的各位领导，尊敬的各位来宾，大家下午好！我是融科资讯中心的徐越，今天我们非常高兴请来各位业界的领袖，齐聚融科资讯中心，参加2007年度中关村写字楼市场研讨会，我代表融科资讯中心全体工作人员，向大家表示热烈的欢迎。　

    今天，冬日的阳光暖暖地照在这间会议室里，我看到每位来宾的脸上都洋溢着丰收的喜悦，这是因为每一位嘉宾都曾在过往的数年中从不同视角见证了中关村的发展历程，并且身体力行地为中关村的建设作出了杰出的贡献。所以，今天这个研讨会的主题，就是希望各位能再聚首，回顾中关村写字楼市场经历过的风风雨雨，并且为中关村写字楼的未来发展提出宝贵的意见。在此我宣布融科资讯中心中关村写字楼市场研讨会正式开始！下面我就介绍一下我们今天的各位来宾。

　　中关村科技园区海淀园管理委员会、投资促进办公室罗军，北京中关村不动产商会秘书长戴健，仲量联行董事张莹，高纬环球董事总经理张良军，世邦魏理仕卢志华先生，第一太平戴维斯副董事长陈永辉，高力国际周晓骏骅，AMD中国区设施设备采购经理陈松涛，索易商捷马建萍女士，接下来我们进入到这次会议的主题，首先有请融科资讯中心总经理任鸿泉先生致词！

　任鸿泉：各位朋友大家下午好，两年前也是这个时候，我们融科资讯中心应邀，在北京六大外资机构的代表做了一个沙龙，大家在一起共议了中关村写字楼经济的发展，我们有一个话题叫中关村写字楼经济，就这个话题进行了交流。两年过去了，中关村和融科资讯中心都有了新的发展。现在我们又到了岁末，又想起这些老朋友，就请大家一起过来聚聚，我们叫年终答谢。想聚也不容易，大家借此机会挖掘一些东西，搞一个研讨会。这就是我们今天这个会议的缘起，感谢大家的出席！

　　听说各位业界的朋友在里聚会，我们几位媒体的朋友也很高兴，也要参加这个聚会，相信他们的到来，一定会使我们这个聚会更加的热烈，声音更洪亮一点，传播对更远一点。利用个机会，我跟大家做一个汇报，我这个汇报分三个方面。　

　　第一，跟大家分享一下融科资讯中心在建设之初我们的定位是如何定的，后来我们是不是沿着这个定位做的。第二个方面介绍一下融科资讯中心的品牌理念，这些多年来，我们是怎么贯彻这个理念的。第三个方面汇报一下融科资讯中心在节能减排，建设和谐人居环境方面所做出的工作。

　　第一个方面，这个要回到八年以前，1999年，国务院决定建设中关村高科技园区，当时北京市提出了中关村科技园区建设要一年一变样，三大变样，要把中关村建设成中国的硅谷。当时我们获得一个机遇，在中关村这个核心区建设一个20多万平方米的写字楼项目的机会。有了这个机会以后，我们怎么进行分析，我们也请在座的业界朋友帮我们做策划。当时我们分析中关村未来会是个什么样子，我们想中关村一定会成为像硅谷一样的高科技园区，但是高科技园区都具备什么特征呢？我们当时分析了高科技园区的生态图，这个生态图还是我们仲量联行的研究部门同事为我们提供了这样一个生态图。根据这个生态图的描述，中关村作为一个高科技园区，有这么一些要素在里面。第一个是要有知名的高校，第二个是高水平科研机构，第三个是要有充足的科技人才，第四个要素是大量的中小企业，第五个是要有龙头企业，光有中小企业不行，必须有龙头企业，第六个要有政府扶持的高科技政策。这些因素有了以后，还有一个很重要的元素，就是在这个地区有很浓厚的创业文化。因为高科技园区就要有这些东西，人才，高校，科研机构，大量的中小企业，这都有。中关村建设高科技园区以后，这个政策也到位了。中关村是我们国家最先提出下海的地区，有了很多科研人员创业的文化。缺什么呢？缺龙头企业。当时有微软，当然后来走了。

　　龙头企业为什么不来呢，来了留不住，就进行探讨，仲量联行就和我们探讨，这里缺少什么东西，就是缺少他们办公的场所，满足他们需求的好的办公场所。这就是我们的机遇，当时我们的定位就是定位成，能够吸引龙头企业，高科技龙头企业的高档的国际化办公园区，这就成了我们项目的定位。

　　有了这个定位以后，后来我们都在一系列的方面围绕这个定位展开工作的，这样就形成了我们融科资讯中心这个品牌理念。我们围绕这个品牌理念进行建设。下面我汇报一下融科资讯中心关于品牌建设方面的思考和实践行动。

　　2002年融科资讯中心出，我们的总裁写过一篇文章叫做《客户是大厦的灵魂》，因为当时融科资讯中心当时的楼不高，体量也不大，它怎么实现我们对整个园区的定位，我们把一期项目叫做首发项目，首发的项目部是很高，当时陈总写了：山不在高，有仙则灵，水不在深，有龙则灵，这个仙，这个龙就是我们大厦的客户。04年的时候，我们提出一个叫办公以人为本的理念，这两年中央提得很多。我们说的以人为本就是以在这里办公的员工为本，要为他们服务，贯彻以人为本的理念。比如在产品设计的时候，我们在产品功能上就强调便捷、高效、舒适，人在里头办公，不舒适不行，生活配套要齐全。在产生的造型和产品建筑美学方面，我们强调了简洁、美观和特色，我们A座和C座两个楼各有特色。比如我们A座的中庭，我们C座的大堂都极具特色，特别是C座全玻璃大堂，郁郁葱葱的自然的竹子，还有外国雕塑的群组，以及造型做功都极其精致的红色组合沙发，无不给人以美的享受。在环境上面，我们结合我们这个地块的闹中取静的特点，设计了大量的具有实用功能又有观赏价值的园林公园，最具特色的是A座前面的银杏林，C座的梧桐大道，这个梧桐大道我们以后建设得会更加漂亮。在服务方面，我们强调精细化服务，在对公司的服务方面，我们重点放在客户入驻装修阶段，为客户解决各种各样的问题。对在大厦里面办公的员工方面，重点放在员工就餐环境以及交通服务等需求方面，下了很多的功夫。同时我们强调营造客户的归宿感。比如我们针对CEO的高尔夫球活动，一年一度，已经成为融科的品牌活动，大家评价很高。我们还有针对广大员工的活动。像这几年每到圣诞节的时候都搞圣诞联欢会，还有一年一度的消防演习，这个在海淀区也是挂牌了的，做得很成功的，还有其他一系列员工活动。

　　总之，我们是把融科资讯中心按照我们提出的以人为本的理念，打造成适合高科技企业以及其他服务类企业适合办公的高档物业群。

　　第三个方面我汇报一下节能减排，建设和谐人居环境方面所做的工作。融科资讯中心很早就提出减排，当时是叫环保，不叫节能减排。比如2005年，我们在北京市节电办公室的指导下，我们投入资金完成了水循能改造工程，在节能和错开高峰用电方面起到良好的作用，该项工作获得北京市的肯定，并给予40万元的奖励。2007年，我们先后完成A座和C座楼屋顶绿化工程。这两项工程完成以后，起到节能，降尘，以及美化环境的活动，中央电视台对我们的屋顶绿化进行了专门的报道，该项目得到海淀区绿化委的充分肯定，目前有关部门正在为我们申请政府奖励。为了让大厦有一个清新卫生的办公环境，今年我们还投入一定的资金，清洗了大厦的中央空调系统。这个活动也得到了客户的支持和肯定。

　　下一步，我们融科资讯中心还要组织更多的社区公益活动，特别是绿色办公，和绿色消费方面，绿色出行盲从，切实践行企业的社会责任，把融科资讯中心建设成便捷，高效节能舒适的办公场所。当然这些成绩离不开大家的支持和帮助，谢谢！

　　主持人：今天我们非常容幸地请到张莹先生，作为仲量联行的董事，他和他的团结在中关村写字楼建设过程中做出卓越的贡献，今天他带来一份非常有价值的关于中关村写字楼的研究报告。下面我们以热烈的掌声欢迎张莹先生上台演讲。

　张莹：如果大家看到未来的供应，通过这个不同颜色的柱状图，今年和08年将有大量的写字楼投放市场，第二个，可以看到在中关村区域未来两年新增的写字楼是非常有限的。实际上中关村大量写字楼投放时间基本是04到05年，在未来一段时间，对于中关村写字楼市场，将不会有很多的新增写字楼供应。依据现在的数据来看，未来有将近七万到十万平方米新增写字楼会投入到中关村区域。另外中关村甲级写字楼的空置率比前年下降了很多。到今年第三季截止已经下降到12.6%左右，中关村整体的租金水平现在还有比较大的压力，这个图是仲量联行统计到07年第三季度截止北京写字楼平均的租金水平，蓝色的线是平均租金，红色是CBD平均租金，灰色线是中关村市场的平均租金。整体租金水平如果平均下来的话，中关村市场受到很大的压力。整体租金水平是低于北京的平均水平的。另外一个现象很有意思，在中关村几个少有的优质写字楼，他们的租金水平远远超出北京市的平均水平。但是造成这个现象，就是整体平均水平低于北京市平均水平的情况，也可能是前一段新增放量的写字楼，他整体的楼宇质量可能有待进一步的提高，这样对整个楼的租金水平有很大的压力。

　　仲量联行预测在未来三年里，中关村地区的写字楼租金每年有7%的增长，当然一些优质的写字楼可能远远超出这个水平。造成这个增长的原因，第一是供应量是有限的，第二个，市场对优质甲级写字楼的需求非常大。刚才讲的供应量和市场的平均水平。

　　仲量联行在2007年第三季度截止，我们统计北京地区甲级写字楼吸纳量达到60万平米，上海今年的吸纳量不到这个一半。所以大家都说上海的市场会比北京的写字楼要热，但是实际除了单价比北京高的话，从动态来说，北京是远远超过上海的。

　　通过这个图，大家可以看到，中关村在今年是非常活跃的市场。可能大家听到更多的是东部的声音，但是我们仲量联行和实际客户的接触，我相信大家都可以看到这些大型的IT企业，有机是国际化的公司，都在不停地在中关村扩大租赁面积和业务需求。无论是软件行业的领先巨头。同时我们也看到一些专业的配套企业，包括索易商捷公司。这个以前在中关村是很难找到一个真正国际化标准的商务办公的配套，这是非常重要的一个标记，表明很多的大型跨国公司在中关村或者是北京西部要进行大规模的扩张计划。另外一方面，一些跨国企业的银行机构已经进入中关村市场，有些银行不止是开了第一家分行，已经开设第二家分行了。这个对于整体中关村整个经济的支持和整体结构化的完善将有一个非常大的促进作用。

　　我们仲量联行在分析未来一段市场动态，尤其是中关村相关市场的来源来看。中国或者是北京房地产市场很大一个动力来源，包括中国经济的增长，中国加入WTO，包括这些研发中心的确立，包括中国作为很重要的全球IT企业的研发中心，导致一些大型的跨国企业和本地企业开始真正地考虑在北京进行大面积的扩张。可以看到中关村，无论是本地企业和跨国企业都座落在非常重要的战略位置，如果要在北京进行扩张的话。可以看到中关村未来面临的机遇将是非常非常巨大的。

　　同时，我们刚才任总也在总结里面说到了，中关村整个市场是日渐成熟的市场。现在从整个甲级写字楼角度来看，已经渐渐成熟地出现了像融科资讯中心，清华科技园以及中关村西区这样非常重要的三大区域性，代表性的非常优质写字楼的综合性项目。另外一点，尤其是融科资讯中心和清华科技园已经聚集了大量的世界500强的企业，他们作为亚洲研发中心或者是一个研究基地的总部。同时，在中关村的软件园以及上地信息产业基地，已经构造了一个园区式国际化标准的办公环境的雏形，也吸引了一些大型的跨国企业，真正考虑在中关村这个地区进行植根，发展壮大。随着整个中关村各个项目的配套设施，包括最近中关村西区地下换廊的连通，包括地铁线的贯通，中关村整个一片将会建立一个非常成熟的平台。在迎接下一轮的发展的时候，将有一个很大的契机。

　　作为中关村市场，我们认为中关村整个写字楼市场已经成为目前，无论是国内，包括国际化大型跨国企业，尤其是IT相关行业选择的一个最重要的考虑地点。第二个，尽管在中关村还有一些写字楼的水平有待提高，但是我们相信真正的优质化的，国际化的写字楼的投入，以及进一步的提升将会在很大程度上促进中关村整体的租金水平的提高。第三个，通过仲量联行在目前和未来一段时间和客户的沟通了解到，将会有下一个浪潮的大型的国内和国际企业，尤其是跨国企业在中关村进行进一步的扩大，刚才我说了动力来源，主要是经济的发展。刚才也说了随着新增写字楼的减少，也为中关村整体写字楼市场，包括发展商和业主要考虑如何提高自己写字楼的使用也提供了一个契机。同时我们看到真正的达到国际化标准的写字楼，将会抓住这个机遇，能够迎合和满足这些大型企业，他们在物业方面的扩张需求。同时，大家可能已经感受到了，专业化的国际化的顾问机构，无论是房地产顾问机构，还有其他的顾问机构，在招商引资，在选址方面将会起着越来越重要的作用。我相信在和更多的政府领导，包括相关部门沟通当中，大家也慢慢看到这个作用非常的显著。

　　最后还有一个很重要的趋势，就是前一段，就是绿色办公和人文化的办公环境，将会是下一波跨国企业选择新址的时候非常非常考虑的标准之一，我希望抛砖引玉，把我们仲量联行最近的研究总结向大家汇报一下。谢谢大家！

　　主持人：非常感谢张莹先生的精彩报告，这份报告和大家一起回顾了过去中关村写字楼发展的一些往事。接下来大家就要问了，中关村未来写字楼发展的方向将走向何方，这也是这次研讨会的一个重要主题。卢志华先生作为现在的世邦魏理仕的投资部董事，他一定有非常独特的视角。

今天很高兴来参加这个研讨会啊，因为我自己感觉和中关村也着千丝万缕的关系，因为最早，八十年代初我在微软，在四通工作过，见证了到现在已经是比较发展的，成熟化，国际化很强的一个区域。刚才任总说了融科资讯中心的发展，我也比较认同。而且融科在这个行业起步算是比较晚的公司，但是他们给我印象比较深的是，因为我当初最早是2000年的时候和他们接触。包括我在微软的时候，第一次来这个楼参观，当时这个楼还是水泥板。现在来看觉得你们是一个非常成功的典范，作为一个发展商来说，定位非常好，定位是非常高档次的产品，理念非常好。关键的是有一个很好的团队，用做高科技的态度来做房地产，这个在国内现在不太多。另外一个是你们的专业精神，愿意跟这些行业的专业公司共同合作，共同发展。另外一个是你们在这七八年里一步一步脚踏实地的发展，这些都是成功的因素。其他的，包括产品，客户，公司定位都定位很准确，以及海淀区政府在整个投资环境上，一直有着比较积极的导向的各种政策服务。

    卢志华：

　　我们在几年前的中关村研讨会上讲到，为什么跨国公司要离开中关村，主要是生活啊，娱乐啊，设施都不太适合跨国公司作为长期的办公环境。虽然政府的导向政策很多，税利方面啊，人才方面政策很多，但是总体还是不太方便。现在可以看到有很多的商场，酒店，以及高档的写字楼，基本可以和CBD，和金融街都是差不多的。

　　CBD主要集中的是一些服务型企业，保险公司啊，律师事务所啊，会计师事务所啊，还有做贸易的一类企业。中关村主要是一些拉动北京市发展的生产力发展的一些企业，想教育，想高科技，研发企业。所以中关村这个地区不仅是服务北京，也是服务整个中国，整个世界。比如很多的研发机构，这些研发机构是面对全球的。很多世界很著名的公司的产品，很多内涵的东西很多都是在中国进行研发的，而且有很多知识产权也在这边注册的。包括教育行业，这个也是公司未来科技发展的主要动能力，我觉得这个中关村和硅谷，和印度，包括北欧，这可以说是个八仙桌的几个重要支柱。中关村这个市场应该是面向全球的区域性市场，所以你们做产品设计的时候，应该是向全球的范围进行推广。我有幸和清华科技园一位教授做过交流，他们是把中国纳入是整个世界的一个综合体系中来考虑。就讲到这儿，谢谢！

　　主持人：谢谢，刚才说了中关村未来的发展，我们要想在未来不断的发展的话，就需要不断的总结和创新。我们在座的有一位先生他做了更多的思考，就是关于中关村的核心竞争力到底是什么？我们接下来有请中关村不动产商会的秘书长戴健先生和我们分享他的思考。

　  戴健：今天来了以后，主持人给我一个题目叫中关村未来的发展方向，就这个题目我进行了一些思考。今天很高兴有这个机会和大家分享一些中关村的一些具体的情况。首先说一下中关村核心优势是什么？我从三个方面介绍一下中关村的核心优势。

　　我认为比较重要优势第一个是中国科教智力资源最密集的地区。尤其是北大，清华啊，聚集了中国四分之一的国家实验室和国家工程研究中心，还有国家级的企业技术中心，跨国公司的研发中心达到70多家。

　　第二个优势，中关村是中国培养和吸纳高素质人才的基地，中关村每年为国家，为高科技产业培养数十万的高科技优秀人才。

　　第三个优势，我认为中关村不断引领中国的高新技术产业发展的潮流。比如上个世纪八十年代以来，咱们所在的区域诞生了中国第一个汉字操作系统，第一个中文激光照排系统，这几年又诞生了中国第一个第三代移动通讯国际标准，第一款计算机CPU芯片，第一支非典疫苗和人用禽流感疫苗。

　　今后中关村未来的发展方向是什么呢？我有一些自己的思考。现在我们提得比较多的是奥运经济，我们现在考虑后奥运时代怎么发展。我们北京市的一个重要目标是建设成为一个自主创新型的城市，我认为后奥运时代，中国的经济和北京市的经济肯定要以科技创新为驱动力，所以科技创新会成为一个地区重要的一个推动力。国家又赋予了中关村的战略定位，国务院给中关村的定位是，把中关村建设成为推动科技进步和自主创新的区域，将成为北京市经济增长方式的强大引擎，要成为我们国家企业走出去的强大后台。我认为区域定位，今后中关村要发展以研发，创意和服务为代表的经济。如果说今后的发展，我觉得中关村今后肯定是以科技创新为核心的一个国际枢纽，这是今后中关村的定位和今后发展的趋势。我们融科资讯中心本身就是成为中关村东区的一面旗帜，非常有影响力。谢谢！