中关村写字楼比住宅便宜1500

       写字楼竟比周边的住宅价格低！

       中关村，艾瑟顿国际公寓（写字楼），均价16500元/平方米，而周边的住宅项目的新盘均价在18000元/平方米左右，住宅均价比写字楼高了1500元；

       望京，写字楼的价格一般在12000元-13000元/平方米，而还未开盘的住宅项目宜景湾预计将以12000元-15000元/平方米的价格入市；

       亦庄，写字楼项目———BDA国际广场均价为7500元/平方米，而处于销售尾声的住宅项目“一品亦庄”的价格则是8000元/平方米；
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        戴德梁行一季度北京甲级写字楼市场报告显示，未来半年内新增面积供应将达到116万平方米，其中CBD仍是供应最为集中的地区，占到43.7%；金融街、东长安街/建国门及东二环则各占26.6%、13.8%和10.8%。甲级写字楼市场上的竞争将进一步加剧。 ”

       受到集中放量影响，虽然需求依然旺盛，但是与住宅相比，北京许多写字楼的价格上涨缓慢。中关村、公主坟地区写字楼的价格，已逐渐与周边住宅持平。  

今年甲级写字楼市场的竞争将加剧

       仲量联行北京研究部的调查显示，2007年第一季度，北京有6个写字楼项目相继完工，总面积超过55万平方米。二季度，新增供应量在65万平方米左右，多数区域都将有新项目供应。而今年全年，计划投放市场的写字楼面积有望超过150万平方米，虽然许多商家都看到北京楼市的升值潜力和2008奥运会利好等因素，纷纷投资购买，但因为集中放量，空置率已上升到16.08%，供需情况发生了明显的变化，许多北京的写字楼价格上涨速度与住宅相比明显慢了一大截，售价则已与周边住宅基本持平，甚至出现写字楼售价低于住宅售价的现象。

　　中关村住宅起价高过写字楼

       在中关村，许多写字楼的定价在15000元/平方米至18000/平方米之间，租金在5元/平方米。这与去年同期的售价相比，只是略微上涨。而周边的住宅项目，新盘均价也在18000元/平方米。位于中关村海淀南路的艾瑟顿国际公寓（写字楼），均价16500元/平方米；位于西三环北路苏州桥西北角的创辉国际中心，起价达到了18000元/平方米。同样位于这一区域，苏州街上新建的住宅项目中湾国际，均价为18000元/平方米。

       而在公主坟，在建的写字楼项目———海育大厦的租金为4.5元/平方米/天，和周边的租金均价差不多。该项目位于复兴路与西三环的交汇处，出门就是公主坟地铁，在地图上与之对称的东部项目则是国贸，但租金却比东四环的项目差了好几倍。公主坟的交通状况要比中关村好许多，写字楼的均价在17000元/平方米左右，但如果在这里新建一个住宅项目，售价预计不会低于17000元/平方米。   

       据记者粗略统计，中关村及周边共有写字楼项目近百个，仅新盘就有5个，许多老项目至今仍未售完。虽然中关村周边的商业办公氛围业已成熟，需求旺盛，但供需矛盾已大大缓解。而在公主坟，总共还不到10个写字楼项目，还没有形成办公氛围，周边除了城乡仓储以外没有大的商业中心，是一个典型的居住区和交通枢纽，没有形成办公区域氛围。

　　亚奥  商业项目改建为住宅

       在亚奥板块北部，由于过高地估计了区域发展速度，许多原本商业立项的项目，虽然人口稠密，但是由于区域配套设施不完善、商业氛围不成熟等原因，有的项目部分改建成了住宅，有的甚至全部都改为住宅，例如明天第一城、东亚·奥北、旭辉·奥都等项目，大多为部分改建为住宅。据记者了解，改建以后的住宅卖得还不错。

       就目前统计数据来看，5月份除了顶级写字楼租金价格环比下调0.8%以外，其他类型的写字楼均有不同程度的上涨。业内人士分析，北京写字楼虽然放量大，但吸纳量也非常可观。许多企业看中北京楼市巨大的升值潜力、2008奥运会的利好、人民币升值导致写字楼平均的租金报价上升等因素，会大量投资写字楼，“现在有许多大企业整栋购买”。

　　记者走访的几个新的写字楼项目，由于是双休日，客户少，所以记者很难从销售现场得出项目销售的真实情况。在采访中，项目销售都表示项目卖得不错。记者接触过的一些写字楼销售都表示，卖写字楼比卖住宅难度要大得多，写字楼销售是一个很长的过程，相比其他地区来讲，北京的写字楼还是比较好卖的。   

地段好的写字楼，处在人流、物流、信息流汇聚之处

　　望京  新住宅预计高价入市

　　相对于亦庄的写字楼而言，望京及周边写字楼的价格一般在12000元-13000元/平方米。据方恒国际中心销售人员透露，他们的写字楼均价为13000元/平方米。与之不远的广顺北大街附近的华彩国际公寓的售价为12000元/平方米，销售人员表示，已有数千人有购买意向，写字楼部分也已有投资客关注。

　　记者经走访了解到，在望京区域，悠乐汇写字楼的均价为12000元/平方米、嘉美中心均价12500元/平方米。而望京在售的住宅项目中，均价超过10000元/平方米的项目已超过半数。还未开盘的住宅项目宜景湾预计将以12000元-15000元/平方米的价格入市。

　　据记者粗略统计，北京两广大街整个区域近日新盘放量在10个左右，且大部分为住宅和商铺。位于双井家乐福旁边的广旺商街均价在23000元/平方米，同样销售良好的顺迈金钻也是以23000元/平方米均价推向市场，其他高端住宅的均价也在10000元/平方米。比较具有代表性的是位于崇文的国瑞城。其销售人员告诉记者，公寓的价格已达到20000元/平方米。

　　每平方米的价格突破两万元的住宅项目在北京市场目前仍不多见，那么该区域写字楼的情况又如何呢？记者来到位于宣武手帕口桥南侧的朗琴国际，发现了一座“不到2万元/平方米的写字楼”。据其项目负责人介绍，朗琴国际是总面积15万平方米的商务综合体，其中写字楼部分有6万平方米，均价19500元/平方米。“两广区域的价值稀缺性，加之希尔顿酒店的影响与带动，这里写字楼价值由您自己判断。”销售人员如是说。

　　亦庄　住宅价格比肩写字楼

　　记者在亦庄经济开发区发现，同时打BDA牌的写字楼项目有两个。一个是BDA国际企业大道，另一个是BDA国际广场。6月10日，当记者走入位于景园北街2号的BDA国际企业大道售楼处时发现，由于是周末，这里的访客并不多。据现场的一名销售人员介绍，BDA国际企业大道目前发售的共有7栋写字楼，已卖出了两栋，目前的价格为8000元/平方米。

　　对于目前的销售价格与业绩，该销售人员表示，“还比较乐观”。当问及为何周末客户不多时，对方称，本身写字楼的属性就决定了，它不会像住宅那样顾客盈门，但该项目一期仍有不少有实力的企业整层购买。当记者来到位于亦庄荣京西街的BDA国际广场，得到的也大致是类似的反映。目前，BDA国际广场均价为7500元/平方米，目前还在预售阶段。

       另据了解，亦庄知名别墅“亲爱的villa”在售完之前，价格已达11000元/平方米。而处于销售尾声的住宅项目“一品亦庄”的价格则是8000元/平方米。与此同时，位于亦庄第二代生活区的金地格林小镇6的销售价格已接近7000元/平方米。据一些购房者反映，亦庄未来的发展潜力是最重要的升值保证，“其实，无论投资商业还是住宅，我们都是在投资亦庄。”

　　朝内　写字楼现房不敌住宅

　　在人们的印象中，朝阳门内的项目并不多，记者的实地走访也验证了这一点。位于新中街的新盘瑞士公寓已确定为25000元/平方米起价，东直门内的NAGA上院的均价为38800元/平方米。而位于朝阳门内的朝内298大厦写字楼为现房销售，价格为13000元/平方米。

　　位于东四环百子湾的大成国际中心的5A写字楼接近5万平方米。据大成国际中心商业地产部经理王琦介绍，5A写字楼一面市即被创意型企业抢购，目前推出的创意展示商务空间，180至2000平方米自由分割，为经营量身而定，其销售均价为1.55万元/平方米。而周边的沿海赛洛城、金都杭城等住宅项目的均价则在11000元/平方米左右。   

　　高力国际发布2007年一季度北京写字楼市场报告显示，截止到2007年第一季度，北京市场上写字楼总存量达到了12322363平方米。其中，超甲级和甲级写字楼的存量突破了500万平方米，占到存量总和的40%；乙级写字楼存量所占比例略有下降，占59.23%，面积约为730万平方米。

　　本季度CBD区域的供应项目非常集中，并且体量比较大，使得CBD写字楼市场的存量占比上升了两个多百分点。北京写字楼市场项目分布非常不平衡，目前中关村和CBD两个区域的写字楼存量占到整体的40%以上，未来随着金融街以及东二环在建项目的陆续竣工，这一情况可能会有所改观。

　　文/本报记者 楚贵峰 许鹛

　　实习记者 陆晓东  摄影/杨会

朗琴国际商务综合体位于宣武区